从15年7月份被LJ恐吓并与爱屋及乌签订购房协议至今已经三个月，终于完成了我人生第一次购房交易。
大多数人第一次购房对手续流程不熟悉，所以会选择通过中介购买，但中介良莠不齐，遇到靠谱的真心给你办事儿的房产经纪人，你会一路顺风顺水，像我一样点被遇上流氓的，就得自力更生了。
如果你像我一样——非京籍户口&&在北京0住房&&攒够首付&&公积金贷款，那么希望你能仔细看我下面的说明。
背景知识：
成交方式：只有两种。自行成交、中介成交。两者的差别在于中介成交中“资质审核”，“网签”两个环节是在中介的系统上操作，自行成交这两个环节都是在建委办理。并且多数中介不允许“自行划转”。
自行划转：就是买家首付或者放款不经过“资金监管”（同样也就没有“资金监管费”一说）直接把钱给卖家。但是需要双方签署“自行划转协议”，划款后，卖家需要签署“自行划转声明”。
公积金贷款：分市管和国管，办理之前问清楚HR你的属于哪一种（一般除了政府和国企都是市管）。我是市管，所以国管的任何问题我都无法解答。北京市管公积金需要你连续缴纳一年后才能申请，否则你去了也白去。
关于“钱”：卖家是一分钱都不会掏的，哪怕大家在一起吃饭也是买家掏钱。所以除了首付、中介费、订金等费用，买家总共需要支出的有：订金（一般是10W）、中介费、首付（以及银行收取的费用）、资金监管管理费、公积金代理费、公积金评估费（包括你个人的信用评估和房产的价值评估）、公积金担保费、契税、个人所得税（注意是卖方的）、土地出让金、房屋所有权登记费、打车费、餐费。总值大约是房屋成交价格的2.5%（根据卖方情况不同，税款方面会有不同）+ 2000rmb左右。
住建委（建委）：北京市住房和城乡建设委员会
买方需要准备的材料（原件）：
- 身份证（如果已婚则需要夫妻双方的，以后不写默认此原则）
- 暂住证（可以用工作居住证代替，北京户口的不用此证件）
- 结婚证（单身的需要民政局开具的单身证明）
- 户口本（集体户口需要户口首页复印件和户口页，户口页的婚姻状况必须和实际婚姻和状况一致，如果不一致，找户籍所在地派出所修改。如果借取户口有时效限制可以用户籍证明代替，但户籍证明必须写有婚姻状况，且加盖派出所户籍章。户籍证明至少需要2份原件，组合贷至少3份。）
卖方需要准备的材料（原件）：
- 房产证（如果共有财产，需要所有共有人的房产证）
- 产权人以及其配偶身份证
- 产权人以及其配偶户口本
- 如果曾经是贷款买房，需提供：房产贷款已还清证明。
- 如果属于集资建房，则需要提供：集资建房方案以及批覆复印件、房改办确认的集资人员名单复印件
- 收款银行卡（建议开通交易短信提醒，或者随时能通过手机查询交易和余额）
交易基本流程：
看房 → 三方（双方）签署购房协议 → 买方支付订金和中介费 → 卖方办理“存量房核验” → 买方办理“购房资格核验” → 网签，即在住建委登记购房合同 → 面签 → 办理公积金初审 → 缴税 → 过户→ 公积金面签（缴纳公积金担保费&签署公积金贷款协议） → 办理抵押 → 公积金批贷 → 物业交割
可以一次搞定的流程：面签 和 办理公积金初审； 缴税 和 过户（北京分区，朝阳需要排两次队，详情请咨询当地住建委）；办理抵押 和 缴纳公积金担保费 和 签署公积金贷款协议（前提是买方去公积金管理中心打印批贷函，卖方拿到批贷函同意先过户）
交易流程详解：
看房：重点是练就一双火眼金睛，能快速评估房子的价值（当然跟个人需求也有关系，例如：如果没有小孩学区房就没那么重要），主要参考因素包括且不限于：地段（交通、治安、学区房、生活便利），小区（平均建筑质量、物业、停车位、治安），临街（灰尘多、马|铁路上的噪音、治安），楼房类型和楼龄（板楼户均土地面极大拆迁沾光，塔楼墙厚隔音好），户型，装修（确定哪些需要重装，哪些可以保留，保留的价值多少钱），窗户朝向，风水（这个真心重要，至少几个忌讳要知道，例如：厨房和卧室门不能对着、厕所和卧室门也不能对着、厨房和厕所门最好也不要对着），邻居（可以看走廊是否清洁，是否有楼上楼下吵闹或大声开音响）。建议去链家网站上看（我们参考过：链家、我爱我家、爱屋及乌），找出几套觉得可能符合需求的，因为他家房子比较全，但报价就别信了，都是往低报价忽悠你。然后找人带你看房，这时候不一定非得链家的房子只能在链家看，爱屋及乌或者其他中介也有办法帮你搞到房子的钥匙（有内幕，不解释），因为我遇到的链家上门耍流氓，在此就不推荐他们家了。
三方（双方）签署购房协议、买方支付订金和中介费：如果你遇到一个心仪的房子，和一个靠谱的业主，那么恭喜你。这时候需要你、业主（和中介）签署购房合同，并缴纳订金。订金，一般是10W，当场转账或现金给业主。购房协议，主要约定了：首付款、总房款、尾款结算方式和最后期限（或者贷款办理最后期限）、物业交割最后期限、以及违约责任以及赔偿数额。签署协议前，务必审清楚房本有几份、房本上登记的房屋所有人、以及所有人家庭关系（我见过最夸张的是一个房子有4个人共同所有，这时候会有4个房本，签署合同以及办理后续业务时必须4人同时在场）。这里需要注意的是尾款的最后期限尽量宽松些，否则违约就需要赔偿违约金，包括：资质审核（买方10工作日、卖方10工作日，可并行），贷款审核（市管公积金初审2周复审4周、商贷是1-2周、国管公积金不详）、过户1周（不同区不一样，有的区缴税过户都需要提前排号，我这里说的1周是办完过户手续，建委制作新房产证时间）、中介内部登记2周（不同中介不一样）。
卖方办理“存量房核验”、 买方办理“购房资格核验”：这两个核验就是核查买卖双方资质的过程，可以由中介提起，那么后续流程都在中介公司走，也可以双（三）方去辖区住建委（北京市住房和城乡建设委员会）办事大厅办理，需要买方提供（原件和2份复印件）：身份证、暂住证、户口本、户籍证明（集体户口且只能提供复印件的需要此证）。“存量房核验”（卖方）一旦审核通过，长期有效。“购房资格核验”（买方），审核通过，有效期30天。有效期内必须完成网签。
网签：在住建委的数据库里登记购房合同，同时会要求签署一式三份的购房合同。合同签署相当于建委承认本次房产交易行为。网签需要买卖双方在场。网签的合同价决定了你的缴税额度，所以一般中介会适当少写一点，但这不会影响房屋的总价，只是为了避税用。如果是首套房，网购合同价必须大于贷款额度*1.25，如果是二套，请咨询你的房产经纪人。同理，网购合同中写明的首付款数额是实际首付款-（中介协议房价-网签合同价）。因为走了阴阳合同，所以这时候需要业主同意。网签的时候一定注意一点，就是建委给你的确认单上只有买卖双方的身份证号、手机号、姓名、房价、首付款、贷款，却没有买卖双方自然人的出生年月日，但实际合同上有，签合同的时候一定要看清楚双方的出生年月日！（我就被坑了，导致网签做了2次）
面签：中介通常说的这个面签环节实际是商贷面签，需要买卖双方到场，录像拍照、签署贷款合同，然后1-2周放款。如果是住房公积金的话，需要买卖双方到场准备好公积金提交材料，包括收款银行开户行、卡号。如果你要走中介，这时候中介会找一个第三方来帮助你准备材料，你只需要准备好原件即可，但需要你缴纳1500左右的代理费（这个代理费值得交，后面初审、复审的时候代理人会各种帮你插队）。具体需要准备的材料参见（北京市市管公积金）：http://www.bjgjj.gov.cn/zyyw/dkyw/tx/201503/t20150318_3447.html
公积金初审：按照公积金管理中心的要求，提交相应的材料。初审需要买卖双方同时在场。初审时需要缴纳房产价值评估费，大约1500多点，由康正公司收取。北京公积金各个县区都有业务点，业务最老练的人都在方庄，中关村也有业务代理。初审时间大约10个工作日，完成后公积金管理中心会给你电话。
缴税 、过户：完成初审后，需要你去公积金管理中心打印批贷函，给业主。然后拿着网签合同，去缴税过户。根据不同区政策不一样，有的地区需要排队，而且不同时期政策也会有变化，所以一定要提前到住建委问清楚。
公积金面签：无需业主陪同，到公积金管理中心，拿房本做抵押，签署贷款合同。爱屋及乌的中介帮我办了抵押部分的手续（用了2周），所以这部分我不清楚具体流程。最后贷款是在初审的办事点办理，一路签字即可。合同签署完后2周内放款并征收第一笔还款，注意电话和短信通知。签署合同后，公积金复审柜台工作人员会给你一个电话和密码，注意妥善保管。
重要提醒：
- 从你看房开始，中介就可能会坑你，我遇到的情况是，LJ先忽悠我去做“购房资格核验”，核验期间，我理论上是无法在其他中介或建委做核验的。而且购房资格核验一旦成功，只有30日有效期。
- 中介做的购房资格核验，是可以被其锁定的，哪怕核验结果是“通过”。我就被LJ坑了，在建委重做的“购房资格核验”，耽误的10工作日。
- 中介会要求首付款和订金走资金监管，不仅是赚资金监管管理费，而且还从中赚取利息。我买房的卖家遇到过直到物业交割，业主还没收到首付款的囧境。
- 如果你用公积金贷款，就要小心，很多中介（包括LJ地产）有自己的贷款公司，他们会用各种理由拖延交易时间，最后导致交易无法按期完成贷款申请，你会被索赔，于是他们提出你用他们的贷款公司做短期贷款，收取1%-2%每月的利息（年化12%-24%，黑心高利贷啊），然后再帮你慢慢走公积金贷款来偿还他们的高利贷。
- 任何办的业务手续，都要前后查清楚。一个字都不能错！否则后续流程出问题，就会很麻烦。
- 关于市管公积金还贷方式和提前还贷：北京市管公积金目前所有批贷都是按自由还款方式批贷，所以不要纠结是等额本金还是等额均还。自由还款默认先还利息，多还部分是本金。因此建议，通过电话查询和修改还款额度；还款额度建议比等额本金方式还的略高一点；如果需要提前还款，那么在扣款日之前修改每月还款额度为你要提前还的额度，扣款完成后，再通过电话改回原有还款额度。
- 市管公积金计算器：http://www.bjgjj.gov.cn/wsyw/jsq/cygj.htm