从15年7月份被LJ恐吓并与爱屋及乌签订购房协议至今已经三个月,终于完成了我人生第一次购房交易。
大多数人第一次购房对手续流程不熟悉,所以会选择通过中介购买,但中介良莠不齐,遇到靠谱的真心给你办事儿的房产经纪人,你会一路顺风顺水,像我一样点被遇上流氓的,就得自力更生了。
如果你像我一样——非京籍户口&&在北京0住房&&攒够首付&&公积金贷款,那么希望你能仔细看我下面的说明。
背景知识:
成交方式:只有两种。自行成交、中介成交。两者的差别在于中介成交中“资质审核”,“网签”两个环节是在中介的系统上操作,自行成交这两个环节都是在建委办理。并且多数中介不允许“自行划转”。
自行划转:就是买家首付或者放款不经过“资金监管”(同样也就没有“资金监管费”一说)直接把钱给卖家。但是需要双方签署“自行划转协议”,划款后,卖家需要签署“自行划转声明”。
公积金贷款:分市管和国管,办理之前问清楚HR你的属于哪一种(一般除了政府和国企都是市管)。我是市管,所以国管的任何问题我都无法解答。北京市管公积金需要你连续缴纳一年后才能申请,否则你去了也白去。
关于“钱”:卖家是一分钱都不会掏的,哪怕大家在一起吃饭也是买家掏钱。所以除了首付、中介费、订金等费用,买家总共需要支出的有:订金(一般是10W)、中介费、首付(以及银行收取的费用)、资金监管管理费、公积金代理费、公积金评估费(包括你个人的信用评估和房产的价值评估)、公积金担保费、契税、个人所得税(注意是卖方的)、土地出让金、房屋所有权登记费、打车费、餐费。总值大约是房屋成交价格的2.5%(根据卖方情况不同,税款方面会有不同)+ 2000rmb左右。
住建委(建委):北京市住房和城乡建设委员会
买方需要准备的材料(原件):
- 身份证(如果已婚则需要夫妻双方的,以后不写默认此原则)
- 暂住证(可以用工作居住证代替,北京户口的不用此证件)
- 结婚证(单身的需要民政局开具的单身证明)
- 户口本(集体户口需要户口首页复印件和户口页,户口页的婚姻状况必须和实际婚姻和状况一致,如果不一致,找户籍所在地派出所修改。如果借取户口有时效限制可以用户籍证明代替,但户籍证明必须写有婚姻状况,且加盖派出所户籍章。户籍证明至少需要2份原件,组合贷至少3份。)
卖方需要准备的材料(原件):
- 房产证(如果共有财产,需要所有共有人的房产证)
- 产权人以及其配偶身份证
- 产权人以及其配偶户口本
- 如果曾经是贷款买房,需提供:房产贷款已还清证明。
- 如果属于集资建房,则需要提供:集资建房方案以及批覆复印件、房改办确认的集资人员名单复印件
- 收款银行卡(建议开通交易短信提醒,或者随时能通过手机查询交易和余额)
交易基本流程:
看房 → 三方(双方)签署购房协议 → 买方支付订金和中介费 → 卖方办理“存量房核验” → 买方办理“购房资格核验” → 网签,即在住建委登记购房合同 → 面签 → 办理公积金初审 → 缴税 → 过户→ 公积金面签(缴纳公积金担保费&签署公积金贷款协议) → 办理抵押 → 公积金批贷 → 物业交割
可以一次搞定的流程:面签 和 办理公积金初审; 缴税 和 过户(北京分区,朝阳需要排两次队,详情请咨询当地住建委);办理抵押 和 缴纳公积金担保费 和 签署公积金贷款协议(前提是买方去公积金管理中心打印批贷函,卖方拿到批贷函同意先过户)
交易流程详解:
看房:重点是练就一双火眼金睛,能快速评估房子的价值(当然跟个人需求也有关系,例如:如果没有小孩学区房就没那么重要),主要参考因素包括且不限于:地段(交通、治安、学区房、生活便利),小区(平均建筑质量、物业、停车位、治安),临街(灰尘多、马|铁路上的噪音、治安),楼房类型和楼龄(板楼户均土地面极大拆迁沾光,塔楼墙厚隔音好),户型,装修(确定哪些需要重装,哪些可以保留,保留的价值多少钱),窗户朝向,风水(这个真心重要,至少几个忌讳要知道,例如:厨房和卧室门不能对着、厕所和卧室门也不能对着、厨房和厕所门最好也不要对着),邻居(可以看走廊是否清洁,是否有楼上楼下吵闹或大声开音响)。建议去链家网站上看(我们参考过:链家、我爱我家、爱屋及乌),找出几套觉得可能符合需求的,因为他家房子比较全,但报价就别信了,都是往低报价忽悠你。然后找人带你看房,这时候不一定非得链家的房子只能在链家看,爱屋及乌或者其他中介也有办法帮你搞到房子的钥匙(有内幕,不解释),因为我遇到的链家上门耍流氓,在此就不推荐他们家了。
三方(双方)签署购房协议、买方支付订金和中介费:如果你遇到一个心仪的房子,和一个靠谱的业主,那么恭喜你。这时候需要你、业主(和中介)签署购房合同,并缴纳订金。订金,一般是10W,当场转账或现金给业主。购房协议,主要约定了:首付款、总房款、尾款结算方式和最后期限(或者贷款办理最后期限)、物业交割最后期限、以及违约责任以及赔偿数额。签署协议前,务必审清楚房本有几份、房本上登记的房屋所有人、以及所有人家庭关系(我见过最夸张的是一个房子有4个人共同所有,这时候会有4个房本,签署合同以及办理后续业务时必须4人同时在场)。这里需要注意的是尾款的最后期限尽量宽松些,否则违约就需要赔偿违约金,包括:资质审核(买方10工作日、卖方10工作日,可并行),贷款审核(市管公积金初审2周复审4周、商贷是1-2周、国管公积金不详)、过户1周(不同区不一样,有的区缴税过户都需要提前排号,我这里说的1周是办完过户手续,建委制作新房产证时间)、中介内部登记2周(不同中介不一样)。
卖方办理“存量房核验”、 买方办理“购房资格核验”:这两个核验就是核查买卖双方资质的过程,可以由中介提起,那么后续流程都在中介公司走,也可以双(三)方去辖区住建委(北京市住房和城乡建设委员会)办事大厅办理,需要买方提供(原件和2份复印件):身份证、暂住证、户口本、户籍证明(集体户口且只能提供复印件的需要此证)。“存量房核验”(卖方)一旦审核通过,长期有效。“购房资格核验”(买方),审核通过,有效期30天。有效期内必须完成网签。
网签:在住建委的数据库里登记购房合同,同时会要求签署一式三份的购房合同。合同签署相当于建委承认本次房产交易行为。网签需要买卖双方在场。网签的合同价决定了你的缴税额度,所以一般中介会适当少写一点,但这不会影响房屋的总价,只是为了避税用。如果是首套房,网购合同价必须大于贷款额度*1.25,如果是二套,请咨询你的房产经纪人。同理,网购合同中写明的首付款数额是实际首付款-(中介协议房价-网签合同价)。因为走了阴阳合同,所以这时候需要业主同意。网签的时候一定注意一点,就是建委给你的确认单上只有买卖双方的身份证号、手机号、姓名、房价、首付款、贷款,却没有买卖双方自然人的出生年月日,但实际合同上有,签合同的时候一定要看清楚双方的出生年月日!(我就被坑了,导致网签做了2次)
面签:中介通常说的这个面签环节实际是商贷面签,需要买卖双方到场,录像拍照、签署贷款合同,然后1-2周放款。如果是住房公积金的话,需要买卖双方到场准备好公积金提交材料,包括收款银行开户行、卡号。如果你要走中介,这时候中介会找一个第三方来帮助你准备材料,你只需要准备好原件即可,但需要你缴纳1500左右的代理费(这个代理费值得交,后面初审、复审的时候代理人会各种帮你插队)。具体需要准备的材料参见(北京市市管公积金):http://www.bjgjj.gov.cn/zyyw/dkyw/tx/201503/t20150318_3447.html
公积金初审:按照公积金管理中心的要求,提交相应的材料。初审需要买卖双方同时在场。初审时需要缴纳房产价值评估费,大约1500多点,由康正公司收取。北京公积金各个县区都有业务点,业务最老练的人都在方庄,中关村也有业务代理。初审时间大约10个工作日,完成后公积金管理中心会给你电话。
缴税 、过户:完成初审后,需要你去公积金管理中心打印批贷函,给业主。然后拿着网签合同,去缴税过户。根据不同区政策不一样,有的地区需要排队,而且不同时期政策也会有变化,所以一定要提前到住建委问清楚。
公积金面签:无需业主陪同,到公积金管理中心,拿房本做抵押,签署贷款合同。爱屋及乌的中介帮我办了抵押部分的手续(用了2周),所以这部分我不清楚具体流程。最后贷款是在初审的办事点办理,一路签字即可。合同签署完后2周内放款并征收第一笔还款,注意电话和短信通知。签署合同后,公积金复审柜台工作人员会给你一个电话和密码,注意妥善保管。
重要提醒:
- 从你看房开始,中介就可能会坑你,我遇到的情况是,LJ先忽悠我去做“购房资格核验”,核验期间,我理论上是无法在其他中介或建委做核验的。而且购房资格核验一旦成功,只有30日有效期。
- 中介做的购房资格核验,是可以被其锁定的,哪怕核验结果是“通过”。我就被LJ坑了,在建委重做的“购房资格核验”,耽误的10工作日。
- 中介会要求首付款和订金走资金监管,不仅是赚资金监管管理费,而且还从中赚取利息。我买房的卖家遇到过直到物业交割,业主还没收到首付款的囧境。
- 如果你用公积金贷款,就要小心,很多中介(包括LJ地产)有自己的贷款公司,他们会用各种理由拖延交易时间,最后导致交易无法按期完成贷款申请,你会被索赔,于是他们提出你用他们的贷款公司做短期贷款,收取1%-2%每月的利息(年化12%-24%,黑心高利贷啊),然后再帮你慢慢走公积金贷款来偿还他们的高利贷。
- 任何办的业务手续,都要前后查清楚。一个字都不能错!否则后续流程出问题,就会很麻烦。
- 关于市管公积金还贷方式和提前还贷:北京市管公积金目前所有批贷都是按自由还款方式批贷,所以不要纠结是等额本金还是等额均还。自由还款默认先还利息,多还部分是本金。因此建议,通过电话查询和修改还款额度;还款额度建议比等额本金方式还的略高一点;如果需要提前还款,那么在扣款日之前修改每月还款额度为你要提前还的额度,扣款完成后,再通过电话改回原有还款额度。
- 市管公积金计算器:http://www.bjgjj.gov.cn/wsyw/jsq/cygj.htm